很多开店人在找到合适店铺的时候，因为怕店铺被人抢，怕房东反悔要涨租，于是谈妥了价钱，都很着急尽快签合同，其中有好多人在签约前，连合同细则都不看，这无疑为后续带来了巨大的隐患。在遇到问题时，才发现之前合同里确实写了，只是自己没看而已。可是很多人说了，合同的条款那么多，第一是我看不过来，第二是我就算细看也未必看得懂。

首先我们拿到一份合同啊，先不要着急开始看，我们先将合同条款分为几大类，一一解读

第一类，基本条款

此项涉及到我们跟甲方谈定的房屋租赁基本条件，房屋的地址，面积，租金，押金，付款方式等，仔细一一核对清楚，其中地址和面积要拿着房屋的产权证一一核对清楚。

第二类，费用条款

此类条款涉及到除租金外，其他费用的归属，比如物业供暖费、水电费、房租发票税金、等，要明确清楚谁承担，并且在此类条款中应追加一条：

“除本合同已约定的相应费用支付项目以外，因租赁房屋所产生的其他费用，均由甲方负担。”

这样就保证了合同约定以外的费用不需要承租方承担。

第三类，时间期限条款

此类条款涉及到合同起止日期，免租期，付款日期等，其中免租期要前置，要在计租日之前，有些房东要求免租期后置，如果租户中途解约，后置免租期等同于没有，付款日期不应晚于当期租金到期日，也不应提前超过一个月。

第四类，办照条款

办照对于商铺租赁来说，是合同中最重要的条款，尤其现在北京餐饮办照标准十分严格，合同中一定要明确约定甲方配合办照的责任，房屋是否能办照需要甲方给出承诺，如无法办照，甲方应承担赔偿责任，最少要全额退还房租押金，对于底商不确定是否能办照的情况下，建议租金等办照后再支付

第五类，转租转让权

此类条款中首先要明确，乙方是否有转租转让权，合同中要明确，乙方有权将租赁房屋转租分租转让于第三方使用。且不能存在转租转让前需征得甲方的书面同意（加入这类条件等同于没有转租转让权）。

第六类，违约责任与解约

违约责任中要注意可能导致违约的条件：比如未按期支付租金，私自转租转让，单方面要求解约等都属于正常的违约条件，要注意如违约条件中加入了不可控因素，比如居民投诉，经营出现经济纠纷，甚至经营项目变更等都计入违约条件中，一定要跟房东沟通清楚，此类无法预测把控的事情不宜写在合同中。

违约金的标准一般是2-3个月的租金，很多合同约定的违约金甚至高达半年的租金，这些都超过了法律能支持的范围，而对于合同中存在高额违约金，并且甲方明确说了合同期不同意解约的店面，请开店人慎重考察签约商铺是否有重大瑕疵。

绝大多数的租赁合同中都未约定强制解除权，我建议各位开店人在合同中给自己留一条后路，加入乙方单方面的强制解除权。设立一个条款，按照条款执行即可强制解约。因为在开店过程中如果经营不善，想要关店解约，而房东不同意解除合同，由于无法证明乙方不再占用房屋，如甲方起诉乙方要求支付租金，即使判决合同解除，乙方也要支付租金至判决之日。设立强制解除的条款，就是为了给司法诉讼提供一个租金截止日的依据。

而反观，如甲方要求在合同中加入强制解除权，此合同万万不能签，由于强制解除对于甲乙双方的损失是完全不对等的，乙方违约，甲方再次出租即可，甲方违约，乙方的装修投入几十万全部化为泡影，所以强制解除权只适用于乙方。

下面我们给大家提供了一种强制解除条款的思路，仅供参考。

1.   本合同履行期间如遇不可抗力，则本合同自动终止，甲乙双方互不承担违约责任，甲方应当退还乙方未实际发生的租金（精确至天）、押金及各项费用。

2.   本合同履行期间如房屋拆迁，在政府发布房屋拆迁公告后，双方应当协商解除本合同，并在政府规定的腾退时间时完成解约手续。甲方应当向乙方退还未实际发生的租金（精确至天）、押金及各项费用。甲乙双方按以下约定分配有关部门给予的搬迁补偿：土地和建筑物及甲方投资的配套设施补偿费归甲方所有，屋内装修、乙方投资的设备、搬迁、误工、营业损失等费用归乙方所有；另外乙方应获得作为承租人的所有补偿。

3.   甲乙双方约定，由于市场变化或公司经营策略调整，乙方有权提前解除本合同，但应当按照本合同第十条之约定承担违约金。乙方如需提前解除租赁合同的，应按照以下方式执行：

1)   乙方须提前一个月以EMS邮寄或顺丰邮寄方式向甲方寄出解约通知书，书面通知甲方办理物业交割手续及领取违约金。

2)   双方友好协商解约相关责任以及赔偿，协商一致后方可解除。

4.   甲方如需提前解除合同的，须提前一个月以书面形式通知乙方，方可解除。

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